Если застройщик продает квартиры без дду

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

ДДУ, или договор долевого участия — это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме. Какие гарантии дает ДДУ? Защита от двойных продаж. После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру.

Отмена долевого строительства: А те, кому повезло переехать в собственную квартиру, вынуждены десятки лет платить за нее кредит.

Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Как производится расчет Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия ДДУ , то он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок.

Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием п. Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками.

Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т. Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована.

Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Случаев много. Условия, при которых можно оформить переуступку прав Про акт приема-передачи Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п.

И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет. Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, то значит квартиру от Застройщика они уже получили.

Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, то никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика - от 20 до тысяч рублей.

Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Но если продавцы полностью расплатились с Застройщиком, то спрашивать его письменного согласия не требуется - п. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п.

Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги - п. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, то их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги. Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.

И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, то вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать: Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить; Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно.

Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы.

Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег. Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, то его согласие на сделку обязательно потребуется.

В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг - п. Передача долга только через согласие Застройщика - п.

Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно. Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на "своего" человека или компанию.

Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком. Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам. Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей.

Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком. А раз некоторые условия невыгодны продавцу, то они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей. На что обращать внимание в тексте договора: На характеристику квартиры - планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки; Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры подписание акт приема-передачи и получения ключей ; Как продавцы рассчитались с Застройщиком; На пункты о компенсации площади.

Если покупатели с ипотекой. Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты - паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.

У каждого банка свой список документов. Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, то потребуется нотариальное согласие другого супруга.

Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 - 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, то согласие не потребуется.

Что сделать Продавцам: Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику. Продавцы сами берут такую справку у Застройщика.

Обычно это акт сверки взаиморасчетов. Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме. Такая справка делается не сразу. От двух дней. Или это может быть платежное поручения с банка платежка. Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру.

Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста. Если продавцы не полностью оплатили квартиру, то платежки будут не на всю стоимость. Получить согласие у Застройщика на переуступку прав.

Подробно о согласии я написала выше - когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица. Оформить нотариальное согласие супруга и на продажу квартиры по переуступке, если она приобреталась в браке, но в ДДУ указан только один супруг.

Стоит у нотариуса 1,5 - 2 тысячи рублей. Суть от этого не меняется. Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе. Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть.

Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты. Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт - покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

Закулисные тайны: как выиграть суд у застройщика за неустойку

Заключение Имущество, которое не существует. Квартира или права требования на нее Говоря о продаже квартиры в новостройке, нужно понимать, что технология реализации жилья напрямую зависит от того, в каком состоянии квартира находится с юридической точки зрения. Если дом сдан в эксплуатацию и права собственности уже оформлены, продажа такой квартиры ничем не отличается от любой сделки, предметом которой является вторичная недвижимость. Если же права собственности не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор если сделка проводилась по ДДУ.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия?

Как производится расчет Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия ДДУ , то он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство. Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке.

Долевого строительства через год уже не будет

Делайте ремонт в это время Чем грозит передача объекта ДДУ в одностороннем порядке? Судья с этим актом может отказать в присуждении неустойки, либо срежет её сильнее, чем обычно. Потому что она считает, что дольщик с одностронником уклонялся от обязательств по ДДУ Как оспорить односторонний акт в суде? Для этого вы должны получить акт ранее, чем за шестьдесят дней после приглашения вас принять квартиру. Или, если вы находите существенные изъяны в квартире, а застройщик их не устраняет и передает вам жилье, то вы также можете оспорить этот акт Как поступить, если застройщик требует оплаты за лишние квадратные метры? Высуживаете неустойку, а после решения меняйте её часть на метры. Для этого отправьте письмо застройщику о взаимозачете. Хотите выиграть суд у застройщика без рисков?

Как продать квартиру в новостройке по ДДУ

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают? Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир:

С 1 июля застройщикам будет запрещено продавать недостроенные квартиры напрямую Ряд операций по расчетному счету будет запрещен:

Переуступка прав: Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная.

Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2018 г.

Срыв сроков строительства Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе. Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что: Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру

Условия Договора долевого участия бывают разные Последнее обновление: Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что если он заключает с Застройщиком Договор долевого участия, то он надежно защищен законом о долевом строительстве ФЗ , и может не беспокоиться о нарушении своих прав. Это не совсем так. Здесь есть некоторые нюансы. Что здесь не учитывает Покупатель?

Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря — чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом. Здесь ответственность Застройщика обеспечение его обязательств может быть нескольких видов: Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков по всем договорам ДДУ ; Обязательное страхование ответственности Застройщика перед дольщиками по ДДУ с года ; Отчисления в компенсационный фонд застройщиков по ДДУ с года ; Расчеты по договорам через специальные счета эскроу для долевого строительства по ДДУ с июля года. При этом сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком включая финансовое обеспечение.

Договор долевого участия: Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика. Что такое ДДУ Договор долевого участия — это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

Twitter Многие участники данных отношений, в том числе и застройщики, применяют те или иные способы обмана своих клиентов. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или ухода от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения. Не стоит думать, что если застройщик очень крупный или известный, то от него не стоит ждать "подвохов" - на практике данное правило очень часто не работает. Рассмотрим основные варианты обмана дольщиков-покупателей: Застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 6
  1. choolbhearli

    Реформы . Ничего хорошего и в ближайшее будущее не произойдет. С каждым годом будет ,сладко

  2. Кир

    Может вопрос в том по каким правилам и как функционирует система.

  3. Алина

    Спасибо, было интересно.

  4. Анастасия

    Добрый день! Хотел поинтересоваться о предполагаемом законе за налог на автотранспорт который старше 5 лет ? Если владеете информацией можете прокомментировать ? Спасибо

  5. Фока

    Россия страна парадоксов 😀

  6. Виктория

    Ну все, теперь точно заживем по новому!)))))

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных